¿Vender solo o con agencia? Por qué la «no exclusiva» es una trampa
Hola amig@s, hoy voy a hablar seriamente con los propietari@s.
Lo digo ya de entrada para que no haya sorpresas: últimamente nos están entrando nuevos inmuebles para vender y van a entrar muchos más.
La realidad es que la mitad los vendemos sin siquiera publicarlos oficialmente. ¿Por qué?
Porque tenemos nuestro propio club de inversores con sus condiciones especiales de zona, tipo de inmueble y presupuesto.
O sea, no hay ninguna necesidad de promover y publicitar propiedades que estén reformadas y por debajo de los 250 mil euros; en esos casos solo tenemos que revisar nuestra lista de inversores, ofrecer el inmueble recién llegado y firmar la escritura.
A veces, incluso, firmamos nosotros por los compradores con un poder notarial.
Así de rápido va esto.
Así que hoy voy a aclarar algunas cosas exactamente para los propietarios y nuestros futuros clientes, para no tener que repetir lo mismo 10. 000 veces. ¡Empezamos!
Si tienes la necesidad de vender tu inmueble, te voy a dar un par de consejos gratis (aprovecha, que hoy estoy generosa y Lola todavía más) para que no metas la pata hasta el fondo.
1. No es un camino de rosas, es una exposición pública 👥
Vender un inmueble no es tan fácil como crees.
Al principio tienes la ilusión de que solo hay que sacar un par de fotos, meterlas en Idealista, Fotocasa o en redes sociales y ¡alá!, a firmar la escritura, beber champán e irse de viaje.
Siento decirte que no es así.
Vender tu casa es como ir a un juicio y representarte ante el público enseñando tu vida privada a todo el mundo.
Vas a perder tu intimidad, tu horario habitual y tu «ruina cómoda».
Si eres una persona con mucho tiempo libre y una resistencia psíquica de acero, adelante.
Pero prepárate: al poner tu casa a la venta, tu intimidad desaparece.
Si antes no invitabas ni a café a tus vecinos, ahora media Asturias (y los de fuera) te van a visitar solo por curiosidad, para cotillear cómo vives, qué bebes, qué comes y cómo tienes la casa.
Si eres hombre, otros hombres vendrán a criticar que no eres un «manitas»; y si eres mujer, dirán que la cueva de un neandertal está más limpia que tu salón.
Y no hablemos de que te toca limpiar tu hogar como si vinieran tus suegros o invitados de la alta realeza.
Vas a perder la tranquilidad hablando las 24 horas y enseñando tu vivienda a personajes con los que no querrías cruzarte ni en la calle de tu barrio.
Y ojo, que cada vez tienes que quitar tus cosas más íntimas o la ropa interior para no dar motivo a nuevos memes en el barrio.
Nadie quiere ver tus bragas, tus sujetadores, tus calzoncillos rotos o los juegos eróticos tirados por cualquier parte.
Además, tienes que mantener un «look premium» para los compradores y vestirte como si fuera tu primera comunión o tu boda para que no cotilleen más de la cuenta.
Un look comercial agradable, nada de pijamas ni batas de casa.
Ahora tu casa es de todos y tu tiempo también. Piensa cómo le vas a explicar a tu jefe que tienes que atender llamadas, mensajes y apuntar personas para ver la casa en pleno horario laboral.
‼️Consejo: si no tienes tiempo libre, no te metas a vender solo.
2. El safari de los clientes «fantasma» y la lista negra ☠️
La venta de una propiedad es algo aproximado: puedes vender en un día o en un año, y nadie te garantiza que el cliente que te visitó cuatro veces y tomó sidras contigo vaya a finalizar la compra.
Tienes que aprender que no todo cliente es bueno ni todo es malo; hay personas serias y responsables listas para firmar, pero hay otros que solo roban tu tiempo, te dan ilusiones y desaparecen.
En Asturias existen clientes que andan por ahí sin dinero, mirando propiedades, robando tiempo y «tocando los 🥚🥚».
Mis compañeros saben perfectamente quiénes son porque están metidos en una lista negra.
No tienen ninguna credibilidad: empiezan a bombardear con mensajes, piden cita y luego no aparecen o te cancelan en el último momento, cuando tú ya habías cambiado todos tus planes para enseñar el hogar.
Ni siquiera cogen el teléfono.
Si vendes por tu cuenta, acostúmbrate a esto: el 90% de los visitantes vienen a mirar y cotillear, el 5% te ofrecerá un precio ridículo, y solo el otro 5% hará ofertas cercanas a tu precio ideal.
Por gestionar eso, ahorrarte el tiempo y acelerar la venta es por lo que se cobra comisión.
Tú, como persona física, no tienes acceso a plataformas especiales ni a bases de datos cerradas, no trabajas con otras agencias de la zona compartiendo información y no sabes posicionar tu casa correctamente.
Vas a gastar tiempo y recursos en vano.
‼️Consejo: apunta a clases de yoga o psicoterapia, porque vas a ver cosas tan raras que estoy segura de que Freud escribió sus doctorados psicológicos después de conocer a este tipo de gente.
A tomar pastillas y tranquilizantes.
3. Tu «joya» puede ser una «💩» para el resto
El cliente siempre está eligiendo.
Esa propiedad a la que tú le tienes un cariño especial puede parecerle una 💩 a otro comprador.
Repito: el cliente compara y elige mirando otras casas, y la tuya tiene que ser competitiva frente a las demás de la zona.
Un agente inmobiliario sabe cómo destacar tu inmueble para que te compren a ti y no a Pepito, pero tú sigue publicando fotos en grupos de Facebook, que según tú es una «buena estrategia».
Un secreto que nadie te cuenta: los clientes serios, con cash o ingresos estables, llaman a agencias o brokers de la zona y dejan sus contactos porque saben que si sale una casa buena, pueden adquirirla antes de que se promocione oficialmente.
La gente seria tiene el dinero listo y está para firmar.
Luego están los otros, los que prefieren ahorrar y no pagar comisiones contactando directamente con propietarios.
Si un cliente empieza ahorrando desde el principio, prepárate para enfrentar cara a cara ofertas ridículas vinculadas con el desprecio a tu inmueble para bajar aún más el precio.
Como no quieres una agencia de por medio, prepárate para discutir fuerte; algunos clientes van a pelear mucho y sin valores.
Ha habido casos de paisanos de pueblo que han bajado a los visitantes por las escaleras con un par de bofetones y collejas por criticar su hogar.
Normalmente, un agente escucha tranquilo todas las quejas negativas porque no es su hogar, es su trabajo, y puede gestionar el trato racionalmente.
Hay situaciones donde, tras dos o tres meses, los agentes tenemos que tranquilizar a ambas partes porque, aunque están interesados, no llegan a un acuerdo y pelean como una pareja divorciada por la custodia.
En estos casos, si no hay agente, no hay trato, porque el tema personal choca con el ansia de ahorrar del comprador.
Así que prepárate para cabrearte y sacar mala hostia, porque hay gente maja, pero hay otros que solo te dirán «voy a pensarlo» para gastarte el tiempo.
El agente inmobiliario trabaja como un mediador entre la policía y los terroristas para lograr un final feliz.
4. No eres comercial, no te engañes 🤑
Si no eres un buen comercial, no te metas.
Vender no es solo publicar fotos; es gestionar, preparar papeles y cerrar un buen precio rápido.
El mayor problema es el propietario que sobrevalora su inmueble basándose en valoraciones virtuales o en lo que dice el vecino Pepe.
Un agente normal siempre te dirá que tiene que ver el inmueble en vivo para tasarlo.
Por ejemplo, una plataforma puede valorar una casa con vistas al mar en 300 mil euros, pero el agente llega y ve una granja de cerdos y vacas al lado con un olor que te saca los ojos de las órbitas, o una mina de mercurio contaminando la tierra.
Eso baja el precio drásticamente y requiere mucho más trabajo para encontrar a un comprador que acepte vivir en esas condiciones.
Las casas reformadas y legales se venden solas; las casas con «marrones» requieren un especialista que sepa encontrar al cliente específico.
5. El caos de la NO exclusiva (O cómo perder dinero y salud) 🤪
Aquí llegamos al punto clave: o vendes tú o firmas una exclusiva.
Si no tienes conocimientos de marketing, vas a meter la pata con los anuncios.
He visto textos de particulares que dicen «acepto pago en B» o «necesito dinero urgente».
Son cosas fuera de la normalidad.
Primero publicáis anuncios raros y luego, si no vendéis y decidís firmar exclusiva, estáis obligados a eliminar toda esa basura que publicasteis para que no aparezcan vuestros datos personales.
Y buena suerte buscando esos anuncios entre miles de grupos de redes sociales saturados y generados por IA.
El comprador que busca por la zona contacta con varias agencias.
Y aquí apareces tú, ofreciendo a todas las agencias del mundo vender tu casa sin exclusividad.
Firmas un contrato de gestión «sin exclusiva» pensando que estás muy pancho porque solo pagas si te traen al cliente.
Error.
Tu casa aparecerá representada como a cada agencia le dé la gana en portales y redes.
Algunas agencias usarán las fotos de tu casa solo para «pescar»: cuando alguien llame, dirán que tu casa está reservada pero que tienen una «mucho mejor» para ofrecer.
Y si aparece un cliente de verdad, contactará con todas las agencias que tengan tu anuncio activo para pelear y ver quién le ofrece el precio más bajo, como una carrera de ratas.
Todos los agentes tirarán de ti con ofertas diferentes para el mismo cliente.
Al final, alguna agencia más lista cerrará la venta y ahí vienen los problemas legales.
Si luego firmas exclusiva con otra, te tocará pagar comisión por cierre o por incumplimiento. ¡Y bingo!
Aparecerán cuatro agencias más reclamando su comisión porque, por ley, como firmaste contratos anteriores sin exclusiva y ellos tienen los datos del cliente y los WhatsApps para enseñárselos a un juez, les toca cobrar también.
‼️ Mi consejo: o vendes tú hasta el final sin firmar nada con nadie, o firmas una exclusiva con la agencia que te guste y con la que tengas «feeling».
Es como elegir a un abogado para un juicio final: tiene que haber una conexión especial.
Ninguna agencia trabaja igual de bien sin exclusiva; no tienen motivación para gastar dinero en fotos atractivas, vídeos o publicidad si no saben si van a cobrar.
Sin exclusiva, tu casa está en una carpeta «por si acaso».
Además, si metes a varias agencias, la responsabilidad de controlar todo es tuya.
Como dicen en Rusia: «у семи нянек дитя без глаза» (con siete niñeras, el niño se queda sin ojo/desatendido).
Nadie te dirá la verdad, pondrán precios diferentes para llevarse más comisión y, si tú cambias el precio, ellos tardarán meses en actualizarlo.
Tú eres el que acaba trabajando para ellos informándoles de los cambios.
Bueno, a ver si entendiste todo.
Y si después de esto no has perdido las ganas de vender, asume los riesgos y sé sincero.
Si la casa tiene defectos ocultos y no los dices, la ley te obligará a devolver el dinero.
¡Te deseamos mucha suerte y bienvenido al mundo inmobiliario!
